Покупаем квартиру в элитном доме: рекомендации экспертов

Предоставление возможности жить в своем мечтательном доме зачастую является вопросом средств. Однако, стоит ли отказываться от этого блага? Дом, который отвечает всем вашим требованиям, создает идеальные условия для комфортного проживания, не требует больших коммунальных расходов и обеспечивает безопасность, а еще он может быть уникальным и привлекательным внешне. И все это можно купить, но за довольно высокую сумму. Однако, если у вас есть знания о рынке и умение торговаться, можно значительно сэкономить и, возможно, даже получить выгоду от поздней продажи. В случае, если времени на изучение рынка и переговоры нет, вы можете доверить эту работу профессионалам.

Покупка квартиры в элитном доме — это мечта многих. Особенно, если речь идет о современном таунхаусе, старинном особняке или элитной высотке в стиле хай-тек с головокружительной панорамой столицы. Но как найти идеальный вариант и не стать жертвой мошенников?

Во-первых, необходимо провести тщательный поиск. Это означает не только изучение банка данных о доступных квартирах, но и личный просмотр каждого объекта. Во-вторых, следует проверить дом и продавца на «чистоту». В-третьих, рассчитать стоимость владения и налоговые платежи, а также найти возможность их оптимизировать. В-четвертых, при планировании использования программы лизинга, рассрочки или ипотеки, необходимо выбрать наиболее выгодное решение, обращаясь к застройщику или банку.

Кроме того, важно обратиться в агентство недвижимости, специализирующееся на элитных квартирах. Здесь вы получите полную конфиденциальность и ответы на все вопросы, а самое главное — избавитесь от возможности попасться на уловки мошенников. Это особенно актуально, учитывая что риелторы, работающие в элитном сегменте, не берут ничего с покупателей, поскольку получают гонорар от продавцов.

Таким образом, выбор элитной квартиры — это долгий и сложный процесс, однако обращение в профессиональное агентство недвижимости может значительно облегчить вашу задачу.

Этапы приобретения квартиры в элитном жилом доме

Покупка квартиры в жилом комплексе класса "премиум" может занять от пары дней (правда, это возможно лишь при наличии большого количества усилий от агентства) до нескольких месяцев и, в некоторых случаях, даже года (особенно если вы пытаетесь провести сделку самостоятельно).

Вы должны быть готовы к тому, что каждый этап поиска и покупки недвижимости займет часть вашего времени. В данной статье мы рассмотрим каждый этап более подробно.

Выбор агентства недвижимости: советы

Для тех, кто решил нанять профессионала, выбор агентства недвижимости - очень важный момент в сделке. Здесь стоит придерживаться нескольких рекомендаций:

1. Опыт и репутация. Как и при любой оценке организации, на услуги которой вы обращаетесь, важны опыт работы, отзывы и рекомендации, клубы профессионалов, наличие дипломов и наград - все компоненты деловой репутации.

2. Брокерские услуги. Обратите внимание на перечень брокерских услуг. Предоставляет ли агентство полное сопровождение сделки? Имеет ли свою службу безопасности, юристов, консультантов по налогам и эскро-службу? Есть ли персональный менеджер, которому можно позвонить в любое время дня и ночи?

3. Банк данных и партнеры. Имеет значение банк данных агентства и доля элитных домов в нем. Наилучшим вариантом является компания, специализирующаяся на жилье бизнес-класса и имеющая большой пул партнеров, таких как девелоперы, риелторы, страховщики и кредитные организации.

4. Стоимость услуг. Стоимость услуг может быть для вас нулевой, так как серьезные риелторские компании оплачиваются владельцами квартир или домов. Однако в ряде случаев агентство может брать деньги с покупателей. Просмотрите договор и прейскурант, чтобы понять, какие расходы и на что вас можно рассчитывать.

Выбрав достойное и надежное агентство недвижимости, вы можете существенно сэкономить свои деньги и время, увеличить количество элитных вариантов недвижимости и минимизировать риски. Однако, сколько времени займет этап выбора, зависит только от вас.

Как выбрать и забронировать квартиру в элитном жилом доме

Когда вы выбираете элитную квартиру, необходимо обязательно убедиться, что она именно того класса, который вам нужен, а не лишь была только под видом бизнес-класса с соответствующей стоимостью. Однако следует помнить, что элитная недвижимость имеет свои отличительные черты:

• Расположение в наиболее престижном районе;
• Большая площадь помещений и окон с премиальными стеклопакетами, высокими потолками и индивидуальными планировочными решениями;
• Экологичность, прочность и натуральность материалов, а также безусловное качество строительных работ, выполненных именитым застройщиком;
• Автоматизированная работа инженерных систем (центрального кондиционирования и вентиляции, климат-контроля, теплового пункта, автономной системы очистки воды, систем безопасности, включая установки пожарной сигнализации и пожаротушения, видеонаблюдения и контроля доступа);
• Наличие современных телекоммуникаций с оптоволоконным Интернетом и возможностью выбора провайдера;
• Профессиональная круглосуточная охрана;
• Собственная территория и подземный паркинг с достаточным количеством парковочных мест, развитой социальной инфраструктурой, включая детские городки и спортплощадки, парк и предприятия сферы услуг, такие как служба консьержей, магазины, салоны красоты, рестораны, отделения банков, прачечные, фитнес-центры, бассейны, клубы и прочее.

Перед тем, как искать квартиру, определитесь, какие жилые дома именно вас интересуют.

• Класс «А+» (АА): элитные дома-новостройки, построенные по авторскому проекту, или отреставрированные памятники архитектуры, которые обязательно должны иметь закрытую территорию со всем необходимым для жизни.
• Класс «А»: те же условия, что и для класса «А+», но для домов, которые не обладают исторической или архитектурной ценностью.
• Класс «А-»: элитная недвижимость, которая не в полной мере отвечает требованиям класса «А».

Среди самых востребованных домов в Москве можно выделить: ЖК «Снегири ЭКО», «Новый Арбат, 32», «Звонарский», «Моне», «Балчуг Резиденс», МФК «Москва», как и памятник архитектуры начала XX века ЖК «Depre Loft», ЖК «Современник», ЖК «Цветной бульвар 15к2», клубный дом «Времена года», комплекс «Чистые пруды». Поэтому выбор может быть сложным, но опытный агент сможет помочь вам.

В заявке, которую вы оставите агентству, необходимо указать требования к жилью. Вам может быть интересен особый формат квартиры: лофт, мансарда или пентхаус. Затем ваш личный менеджер подберет несколько наиболее подходящих вариантов для сравнения. Многие предпочитают анализировать предложения в соответствующем сегменте рынка.

Когда вы определились со своими потребностями, вы можете просмотреть квартиру лично. Профессионалы всегда имеют под рукой качественные фотографии квартир и помогут составить сводные таблицы расходов. Выбор квартиры может занять один день, если быстро нашли соответствующий вариант, или несколько недель, если вы тщательно перебираете все варианты и предпочитаете несколько состоявшихся контактов. Желаемое жилье можно забронировать через солидное агентство, если у вас не хватает средств на данный момент, или вы хотите зарезервировать дополнительное время для подтверждения своего решения.

Помимо этого, агентства всегда готовы предложить уникальные варианты, которых нет ни в Интернете, ни в каких других открытых базах, а также получить значительную скидку для своих клиентов. В любом случае, найдя верный путь, рано или поздно вы найдете свое идеальное жилье.

Квартиры на верхних этажах и с дорогими ценниками становятся объектами желания для мошенников. Как правило, такие квартиры покупают богатые люди, которые не имеют времени и возможности проверять документы и продавцов.

При аудите недвижимости в элитных домах служба безопасности риелторского агентства должна начать проверку с следующих вопросов:

• законность получения квартиры продавцом;
• проверка личности продавца;
• права третьих лиц;
• история квартиры;
• состояние недвижимости.

По закону продавец должен владеть полными, подлинными и зарегистрированными в Росреестре документами, которые подтверждают его права на собственность. Это могут быть: договор купли-продажи, свидетельство на наследство, договор аренды и т.д.. Важно знать, что договор должен быть действительным и не должен быть аннулирован в суде. Если продавец при продаже квартиры не погасил ипотеку или не заплатил полную стоимость квартиры, то такой договор является недействительным, что означает, что покупатель, купивший квартиру у такого продавца, просто ничего не получит за свои деньги.

Важным этапом проверки является убедиться, что продавцом является именно тот человек, который был изначальным собственником квартиры. Важно проверить личность продавца, запреты и ограничения, которые могут устанавливаться на продажу недвижимости. Также, необходимо проверить портфель доверенностей продавца на нотариальное заверение и на то, что они дают право продавать имущество. Риелторы должны иметь данные о мошеннических продавцах и добросовестно проверять документы, чтобы исключить возможность обмана.

Продавец может не быть единственным, кто имеет право на квартиру, могут быть третье лицо, которые также имеют права на жилплощадь. Поэтому необходимо заранее проверять, не будет ли таких претендентов на квартиру, которую вы хотите купить.

История квартиры также важна при ее покупке. Росреестр даст выписку о владельцах недвижимости со 1998 года. Если квартира переходила из рук в руки слишком часто или она как-то связана с имущественными спорами, лучше всего отказаться от ее покупки сразу.

Последний пункт – состояние недвижимости. Риелторское агентство должно проверить квартиру на наличие дефектов и хорошо подойти к проверке неизвестных приборов, скрытых дефектов и прочих вещей. В случае с элитной недвижимостью это не так критично, однако продаваемые старые квартиры могут иметь проблемы, если в них была несогласованная перепланировка и т.д..

Риелторская компания должна предоставить всю документацию и результаты проверок, чтобы покупатель мог ознакомиться с ними. Очень важно потратить на это время и рассмотреть всю документацию внимательно, чтобы, в худшем случае, не пострадать от мошенников. Процесс проверки квартиры агентством недвижимости может затянуться, если у квартиры богатая история, но лучше потратить время на проверку, чем объезжать множество инстанций в поисках бумаг самостоятельно.

Получение ипотеки для покупки квартиры в элитном многоквартирном доме: подробности

Кредит на короткий срок может быть выгоден для приобретения квартиры в кредит, поскольку это предотвращает большие переплаты и позволяет избежать упущенной выгодной возможности. Нередко покупатели квартир класса "бизнес" и "люкс" берут кредиты у банков. Почти все новостройки класса "элита" в столице аккредитованы в надежных банках России, но покупатель может договориться об аккредитации, если ее в настоящее время нет, хотя это займет время.

Важно отметить, что состоятельные люди, как правило, редко прибегают к ипотеке, и эта сделка составляет только пятую часть от общего числа продаж в сегменте элитного жилья. Более выгоден вариант рассрочки, которую предоставляют застройщики на год–полтора, максимум на два года. Возможно начисление процентов при рассрочке, но это обычно происходит спустя полгода после заключения сделки.

Банки редко предлагают специальные программы для жилья элитного класса, но личность и доходы покупателя могут повлиять на их решение. Кроме того, риелторы часто добиваются скидок по банковским продуктам путем переговоров и благодаря исчерпывающему знанию предложений рынка.

В 2015 году стало популярным приобретение элитных квартир в лизинг – число таких сделок увеличилось в три раза по сравнению с 2014 годом. Для оформления лизинговой сделки не нужен полный пакет документов и справки о доходах, которые VIP-клиенты не хотели бы обнародовать, не учитываются, а кредитная история не рассматривается. Это особенно важно, поскольку короткая просрочка, которая произошла три года назад и успешно погашена, может испортить вам всю малину сегодня. Приобретая элитное жилье по программе лизинга, вы не сразу становитесь его полноправным владельцем, но если вы уверены в своем благополучном будущем, этот момент скоро настанет. Чтобы найти наиболее выгодный вариант лизинга, стоит обратиться к посреднику, который располагает большой базой лизингодателей и может помочь подобрать наиболее подходящий вариант. Услуга, вероятно, не будет иметь дополнительной стоимости.

Сбор и оформление документов при покупке и продаже элитных домов в Москве сопровождаются следующим набором документов.

Для покупателя необходимы:

• Паспорт и его копии на все страницы;
• Свидетельство о регистрации брака, если имеется;
• Справки о доходах, ИНН, СНИЛС и заполнение анкеты при использовании заемных средств банка. Объем пакета документов зависит от кредитного продукта и индивидуальных условий, на которые агентство договорилось с банком. Результатом сотрудничества является кредитный или лизинговый договор.

Для продавца нужны:

• Паспорт и копии на все страницы;
• Правоустанавливающий документ на квартиру;
• Свидетельство о регистрации права собственности;
• Справка о количестве зарегистрированных в квартире;
• Выписка из Единого государственного реестра прав собственности;
• Технический (кадастровый) паспорт квартиры, обновленный;
• Справка об отсутствии задолженности за квартирой (по кредиту, коммунальным счетам);
• Свидетельство о регистрации брака, разрешение на продажу жилья или брачный договор, если продавец состоит в браке;
• Свидетельство о расторжении брака и подтверждение того, что прежняя пассия не заявит своих прав на жилье, если владелец разведен;
• Разрешение от органов опеки, если один из собственников квартиры – несовершеннолетний или инвалид.

Если сделка осуществляется через агентов, то необходимы соответствующие доверенности, которые должны быть подписаны нотариусом.

Для ускорения процедуры покупки и продажи рекомендуется доверить процесс сбора документов профессионалам. Агентство, обладающее наработанной базой продавцов и застройщиков, уже имеет всю необходимую документацию на квартиру и может оформить бумаги покупателя. Однако, при возникновении сложностей со стороны продавца (например, требуется выписать родственников или получить разрешение от органов опеки), процедура может затянуться на месяц.

Процесс заключения сделки по купле-продаже квартиры состоит из подписания договора и передачи денежных средств. Оформление договора обязательно должно содержать следующие информационные элементы: упоминание о данных сторон сделки, адрес, описание и технические параметры квартиры, цена и условия оплаты, место и дата подписания документа, а также права и обязанности сторон. Подходящей мерой для обеспечения юридической чистоты документа является его обязательная регистрация в государственном реестре и у нотариуса.

Необходимо учитывать ряд нюансов при составлении договора:

• Часто квартиры в элитных зданиях продаются вместе с дорогой мебелью и качественной бытовой техникой. В случае покупки необходимо составить опись имущества и привести его состояние и, желательно, фотографии.
• Составление акта приемки квартиры даст возможность выявить различия между заявленными продавцом характеристиками и реальным состоянием объекта недвижимости. В случае несоответствия возможно добиться устранения проблем или договориться о скидке.

Риелторы знают гораздо больше особенностей, связанных с составлением договора, и могут помочь вам защитить свои интересы в судебных разбирательствах. Все документы, подготовленные агентством, будут тщательно проверены и пройдут юридическую экспертизу в кратчайшие сроки.

Если вам потребуются консультации финансовых экспертов, авторитетное агентство предоставит вам поддержку с оптимизацией схемы оплаты, чтобы предотвратить плату избыточного налога. В случае необходимости агентство сможет предоставить услуги по инкассации с полной конфиденциальностью.

Приобретение элитной квартиры в жилом комплексе, при поддержке крупного и добросовестного агентства, не заканчивается только подписанием договора. Как мы уже упоминали, риелтор проводит важные проверки сделки, однако дать абсолютных гарантий не может.

Кроме того, такое агентство может оказать дополнительную помощь, такую как:

• Согласование перепланировок в квартире;
• Консультации по вопросам жилищной политики;
• Помощь в проектировании, отделке и дизайне новой квартиры в элитном доме Москвы;
• Подсчет будущей доходности от продажи квартиры и помощь в выгодной ее реализации.

Наконец, следует помнить, что покупка элитной квартиры может включать в себя множество скрытых рисков, включая строительные, эксплуатационные, юридические, финансовые и налоговые. Однако, обратившись к наиболее компетентному агентству, специализирующемуся именно на элитной недвижимости, можно максимально нивелировать эти риски. Это агентство ценит свою репутацию и своих VIP-клиентов, а также сведуще в общих черных списках продавцов и застройщиков.

Фото: freepik.com